《發(fā)展文旅特色小鎮(zhèn)的頂層思考》下

老師學(xué)員問題互動(dòng)

問：有旅游資源基礎(chǔ)的區(qū)域往往涉及集體土地、耕地、基本農(nóng)田、林地、山地、水源保護(hù)區(qū)等復(fù)雜土地類型，進(jìn)行旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃的時(shí)候需要注意哪些事項(xiàng)，采用何種方式可以爭(zhēng)取更多的建設(shè)用地指標(biāo)？

答：我回答一下這個(gè)問題：旅游規(guī)劃的時(shí)候需要注意哪些問題？剛才這位學(xué)員提的問題說明是實(shí)干者，已經(jīng)是實(shí)操的有經(jīng)驗(yàn)的人士了。的確是這樣，會(huì)碰到很多的問題，那么我們?cè)谧雎糜我?guī)劃的時(shí)候要注意哪些呢？第一個(gè)我們一定要尊重政府的上位規(guī)劃，當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土規(guī)和城規(guī)我們一定要尊重，那么我們?cè)谧雎糜我?guī)劃的時(shí)候首先是尊重。第二一定要試圖去影響政府、改變政府，尊重作為前提，但不是完全服從它的上位規(guī)劃，如果他做得不好，那么我們就沒有空間，甚至是沒有利潤(rùn)了。做旅游規(guī)劃的過程中，在尊重的前提下，我們一定要做出符合消費(fèi)升級(jí)的背景下新的文旅產(chǎn)品出來，打動(dòng)政府；然后打動(dòng)完政府之后我們就可以做一些突破，因?yàn)檎�府的�?guī)劃五年就可以調(diào)整。那么如果碰到重大項(xiàng)目的時(shí)候不用五年都可以進(jìn)行去調(diào)整，所以我們?cè)谧雎糜我?guī)劃的時(shí)候一定要做的旅游的產(chǎn)品。我們講產(chǎn)品這個(gè)產(chǎn)品一定是當(dāng)?shù)刂饕�官員想要做的事情，一定是政府的一二把手夢(mèng)想要做的事情，那么如果我們這樣去做，就能夠?qū)崿F(xiàn)土地方面的突破。那么怎么樣獲得更多的建設(shè)用地？第一我們做的產(chǎn)品是他想要的。第二我們要把我們的文旅產(chǎn)業(yè)板塊的投入我們要把它做大，比如說我們的營(yíng)銷費(fèi)用等等方方面面的費(fèi)用，我們要平衡資金，那怎么辦呢？那必須通過建設(shè)用地才能夠平衡，做大我們的文旅產(chǎn)業(yè)的總投入。那么這個(gè)里邊我們要注意到一個(gè)小技巧，現(xiàn)在有很多國(guó)際品牌的酒店，他在幫我們支撐我們的文旅，那么支撐我們文旅地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候，我們呈現(xiàn)給政府的是酒店的形式是我們?cè)谧鼍频辏瑢?shí)際上它也是地產(chǎn)，那么這樣的方式我們是能夠獲得更多的這個(gè)建設(shè)用地的。每一個(gè)地方，每一個(gè)城市包括每一個(gè)官員他的喜好和偏好是不一樣的，具體的情況那么我們會(huì)去做具體的分析，如果有比較明確的城市要求，那么我們?cè)谧龅倪^程中，我們會(huì)更加有針對(duì)性的來滿足政府的要求。我們的實(shí)際操作了很多成功的案例，我們發(fā)現(xiàn)一條最重要的規(guī)律，只要我們做的文旅項(xiàng)目或者說產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目是當(dāng)?shù)卣�府一哥二哥所想的、�?mèng)寐以求想做的事情，那么建設(shè)用地的指標(biāo)他都會(huì)向你來傾斜，分批次逐步的供給你。當(dāng)然這個(gè)里邊還有很多土地上的一些小技巧，比如說異地購買等很多種方式，那么要根據(jù)具體的情況我們做具體的分析。

 

問：旅游景區(qū)具有投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)率不高、回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，那么我們做旅游項(xiàng)目如何設(shè)計(jì)盈利模式才能盡可能快的縮短投資回報(bào)周期，未來如何退出？有沒有可以借鑒的案例

答：旅游項(xiàng)目的確像這位學(xué)員提到的投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)等等不確定的風(fēng)險(xiǎn)很多，那么我們?cè)趺礃尤ピO(shè)計(jì)全新的盈利模式呢？其實(shí)我們可以借助一下現(xiàn)在比較時(shí)髦的平臺(tái)思維，不做一個(gè)旅游項(xiàng)目，做一個(gè)文旅特色小鎮(zhèn)。并不是所有的投入都需要我們自己來的，我們可以搭平臺(tái)讓更多的文旅的企業(yè)加入到里邊來，那這個(gè)比較成功的案例大家可以在網(wǎng)上查一下。順德有一個(gè)長(zhǎng)鹿農(nóng)莊，他就是用的平臺(tái)思維，那么這個(gè)多種多樣的退出方式包括基金的運(yùn)用、私募基金的運(yùn)用包括和上市公司的酒店板塊用定增的方式可以快速的套現(xiàn)等等，通過股權(quán)的方式有多種方式。那這一個(gè)做的比較好的是實(shí)德集團(tuán)的長(zhǎng)城腳下飲馬川，那么這個(gè)可以是大家學(xué)習(xí)的一個(gè)標(biāo)桿。

 

 

問：我們的旅游項(xiàng)目距離周邊幾個(gè)城市相對(duì)較近，大概車程2-3個(gè)小時(shí)，如何設(shè)計(jì)旅游產(chǎn)品才能讓旅客留宿下來，增加旅游收入？

答：這個(gè)問題，我覺得你的旅游項(xiàng)目距離周邊的幾個(gè)城市比較近，大概車程距離是2到3個(gè)小時(shí)，如果你這個(gè)項(xiàng)目在北京那這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是不大的。如果在其他的城市目前離周邊城市2到3個(gè)小時(shí)做文旅特色的小鎮(zhèn)，我們是不建議選址的，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)非常巨大。單純的把旅游做好讓客人住下來、住酒店是沒有問題的，但是他不能支撐文旅地產(chǎn)。

 

問：請(qǐng)問以地產(chǎn)項(xiàng)目回籠資金，地產(chǎn)項(xiàng)目的用地一般占整個(gè)小鎮(zhèn)的多少比例比較合適？

答：這個(gè)學(xué)員提到的以地產(chǎn)項(xiàng)目回籠資金，地產(chǎn)項(xiàng)目的用地一般占整個(gè)小鎮(zhèn)的多少比例比較合適？目前來講我們推崇的是地產(chǎn)的比例，在政府允許的情況下多多益善，當(dāng)然前提選址是科學(xué)的。那么一般來講還有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，就是說地產(chǎn)的開發(fā)土地規(guī)模不能低于300畝，低于300畝了之后我們的基礎(chǔ)設(shè)施的投入無法攤薄，這個(gè)具體要根據(jù)你所在的城市，我們有針對(duì)性的給出一些量化的分析，我剛才講的是一個(gè)普遍規(guī)律，多多益善。第二個(gè)規(guī)律不能低于300畝，還要針對(duì)具體的城市情況，我們區(qū)別對(duì)待。

問：配套不成熟的洼地，用換種方式和當(dāng)?shù)卣�府合作，�?dāng)時(shí)老師舉的例子購買EPC服務(wù)啊，政府先進(jìn)入，那和PPP模式最大的區(qū)別在哪里呢？答：EPC的方式是政府直接購買我的服務(wù)，我所有的投入都是靠譜的，都是政府要給我買單的，但是PPP的模式跟我講的這個(gè)EPC最大的差別在什么呢？文旅國(guó)家它是不支持政府買單的，它是使用者付費(fèi)，所以文旅項(xiàng)目做PPP我們是不推薦的，也就是政府PPP即使讓你入庫了，政府可能只是在幫你做融資的擔(dān)保，真正能不能融到資還是要打個(gè)大問號(hào)。

 

問：請(qǐng)教段老師，當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)委與規(guī)劃局的上位規(guī)劃不一致的應(yīng)如何處理？

答：關(guān)于這個(gè)問題，我覺得提得非常好�，F(xiàn)在我們有很多的紅線，那土地是有紅線的�，F(xiàn)在我們還有兩條紅線國(guó)家越來越重視：一個(gè)就是生態(tài)紅線，另外一個(gè)就是文物紅線�，F(xiàn)在國(guó)家越來越注重生態(tài)和保護(hù)文化，所以這兩個(gè)紅線未來國(guó)家會(huì)抓的越來越嚴(yán)，那么當(dāng)這兩個(gè)你碰到的如果是在北京生態(tài)委和規(guī)劃局的商務(wù)規(guī)劃不一致的時(shí)候，你肯定是按照生態(tài)委的上位規(guī)劃來，因?yàn)楸本┲苓吷鷳B(tài)越來越重視，那么如果在其他的地方可能就是生態(tài)服從于規(guī)劃委的協(xié)調(diào)。

 

 

問：我們是一家以房地產(chǎn)為主業(yè)的集團(tuán)企業(yè)，涉足旅游地產(chǎn)時(shí)間不長(zhǎng)，沒有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在還處于建設(shè)期和招商階段，對(duì)于未來景區(qū)的運(yùn)營(yíng)我們?cè)撟瞿男��?zhǔn)備？

答：未來景區(qū)的運(yùn)營(yíng)這種問題是不用擔(dān)心的。其實(shí)景區(qū)的運(yùn)營(yíng)跟我們現(xiàn)在見到的酒店運(yùn)營(yíng)是一樣的，他是有專門的團(tuán)隊(duì)有標(biāo)準(zhǔn)的手冊(cè)。那這一塊就像酒店一樣，提前半年、六個(gè)月左右進(jìn)入到強(qiáng)化培訓(xùn)就沒有問題。景區(qū)的托管，景區(qū)的這種第三方服務(wù)目前在國(guó)內(nèi)其實(shí)已經(jīng)發(fā)展得非常完善了，所以景區(qū)運(yùn)營(yíng)不用擔(dān)心。這個(gè)層面的問題，不用擔(dān)心。

 

問：旅游地產(chǎn)操盤過程中如何把握景區(qū)投資和地產(chǎn)投資的比例和投資的節(jié)奏？

答：剛才這個(gè)學(xué)員提得很好，就是旅游景區(qū)、文化旅游的投入、景區(qū)文化旅游這方面的投入和地產(chǎn)他們之間的一個(gè)節(jié)奏關(guān)系和比重關(guān)系，這個(gè)也是非常重要的。我可以告訴一個(gè)基本的規(guī)律，就是我們規(guī)劃出來之后可以算出地產(chǎn)開發(fā)的面積和地產(chǎn)未來能夠?qū)崿F(xiàn)的利潤(rùn)，同時(shí)我們也可以根據(jù)規(guī)劃能夠計(jì)算出文旅這一塊的總投入，那么我們有一個(gè)基本的規(guī)律就是：文旅全部的投入不能超過地產(chǎn)的利潤(rùn)，這是一個(gè)天花板，這是一個(gè)基本的規(guī)律。第二個(gè)節(jié)奏，那這個(gè)開發(fā)節(jié)奏到底是文旅景區(qū)怎么往前推？地產(chǎn)怎么往前推？那具體問題具體分析。第一這個(gè)項(xiàng)目在哪里？如果在一線城市，他的操作手法是不一樣的。如果這家企業(yè)自身的自有資金或者說運(yùn)營(yíng)的能力的強(qiáng)弱和到底是文旅景區(qū)先動(dòng)還是地產(chǎn)先動(dòng)，這都是有區(qū)別對(duì)待的，所以要知道企業(yè)自身在資金和運(yùn)營(yíng)方面的實(shí)力之后，才能給出具體的這個(gè)執(zhí)行方案。

問：在貴陽，我把生態(tài)委與規(guī)劃局上位規(guī)劃不一致的地方逐一列出，請(qǐng)發(fā)改委協(xié)調(diào)雙方達(dá)成一致上位規(guī)劃后再做三規(guī)合一可行不？項(xiàng)目在貴陽8700畝

答：如果你通過發(fā)改委甚至當(dāng)?shù)卣�府更有�?quán)威的部門，比如說甚至是通過人大立法，如果你能把它做成一個(gè)最新的三規(guī)合一的方案再去執(zhí)行，那這樣是在法律上在規(guī)劃層面上就沒有風(fēng)險(xiǎn)了，你這個(gè)做法是對(duì)的。

好，今天晚上的時(shí)間過得很快，希望能夠在文旅特色小鎮(zhèn)的進(jìn)程中能夠跟大家一路前行，希望能夠給大家一些有益的幫助和指導(dǎo)。今天的時(shí)間就先告一段落，期待跟大家有更多的互動(dòng)。